Umschuldung
Umschulden?
Nur, wenn's sich rechnet.
Eine Umschuldung kann dir Tausende sparen oder dich Tausende kosten. Hier steht ehrlich, wann sie sich lohnt. Auch wenn die Antwort manchmal lautet: lass es.
Was Umschuldung heißt
Bei einer Umschuldung löst eine neue Bank deinen bestehenden Immobilienkredit ab. Das geht auf zwei Arten: zum Ende der Zinsbindung, dann ist es eine Anschlussfinanzierung mit Bankwechsel, oder mitten in der Zinsbindung. Dann wird es kompliziert, denn deine Bank lässt dich nicht einfach gehen.
Der Haken: die Vorfälligkeitsentschädigung
Kündigst du während der Zinsbindung, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll den Schaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem vom Abstand zwischen deinem Vertragszins und dem heutigen Marktzins ab.
Die Faustregel: Hast du einen alten Niedrigzins aus den Jahren bis 2021, lohnt eine vorzeitige Umschuldung praktisch nie. Dein alter Zins ist Gold wert, behalte ihn. Interessant wird es eher, wenn dein Vertrag in einer Hochzinsphase abgeschlossen wurde und die Zinsen seitdem gefallen sind.
Drei Situationen, in denen du ohne Strafe rauskommst
- Ende der Zinsbindung
- Dann ist der Wechsel kostenlos, abgesehen von Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Das ist der Normalfall und der beste Zeitpunkt.
- Nach zehn Jahren
- Läuft deine Zinsbindung länger als zehn Jahre, darfst du nach § 489 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
- Variabler Zins
- Variable Darlehen kannst du nach § 489 Abs. 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen.
Verkaufst du die Immobilie, hast du nach § 490 BGB ein Recht auf vorzeitige Kündigung, musst aber in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Lass deren Berechnung prüfen: Fehler zugunsten der Bank kommen vor.
Und der „Widerrufsjoker“?
Für viele ältere Verträge ist er abgelaufen. Für Verträge aus den Jahren 2002 bis 2010 endete das Widerrufsrecht bei fehlerhafter Belehrung bereits im Juni 2016. Wer dir heute pauschal einen Widerrufsjoker verspricht, sollte dir sehr genau erklären, warum er bei dir noch ziehen soll.
Unser Ablauf
- Vertrag und Restschuld anschauen: Zinsbindung, Vertragszins, Kündigungsrechte.
- Ehrlich rechnen: Ersparnis durch neuen Zins minus Vorfälligkeitsentschädigung minus Kosten für die Grundschuld.
- Nur wenn unterm Strich ein Plus steht, lassen wir die Banken antreten. Sonst sagen wir dir, wann der richtige Zeitpunkt kommt, und erinnern dich rechtzeitig.
Was der Markt dir heute bietet
Echte Konditionen von heute, berechnet mit deinen Zahlen. Passt es, holen wir in 48 Stunden die besten Angebote für dich.
Live-Konditionen ansehen
Der Rechner wird von Europace geladen, wenn du auf den Knopf klickst.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Umschuldung bei steigenden Zinsen?
Mitten in der Zinsbindung meist nicht, wenn dein alter Zins niedriger ist als der heutige. Zum Ende der Zinsbindung lohnt sich der Vergleich dagegen immer, weil dann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und dem Abstand zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins ab. Die Bank muss sie dir nachvollziehbar berechnen. Wir prüfen die Berechnung auf Plausibilität.
Was kostet die Übertragung der Grundschuld?
Für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Sie richten sich nach der Höhe der Grundschuld und sind meist deutlich niedriger als das, was ein besserer Zins über Jahre spart.
Kann ich nur einen Teil umschulden?
Ja, zum Beispiel wenn ein Teildarlehen eine andere Zinsbindung hat. Oft ist es sinnvoll, die Zinsbindungen bei einer Anschlussfinanzierung neu zu ordnen.